Más de 91 mil viviendas se requerirán en las comunas del Gran Concepción para los próximos 12 años, considerando el crecimiento de la población e incluyendo el cambio demográfico, composición de hogares y el actual déficit habitacional. Con el objetivo de analizar el actual escenario, la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) Concepción, Corporación Desarrolla Biobío y la Universidad del Desarrollo (UDD) organizaron el seminario “Costos y disponibilidad de suelo: Impactos en el déficit habitacional”.
En este espacio se buscó acercar posiciones y diversas miradas entre autoridades sectoriales, privados, academia y la sociedad civil. A ellos se sumaron seis de los siete candidatos al cargo de Gobernador Regional convocados a reflexionar sobre la importancia de los instrumentos de planificación territorial como el Plan Regulador Metropolitano de Concepción (PRMC), cuya tramitación hoy depende de los gobiernos regionales.
Para conocer nuevos antecedentes que explican el incremento del precio de la vivienda en los últimos 10 años en el Gran Concepción, el gremio local realizó un estudio que fue presentado en el seminario y que asocia como principal causa de este fenómeno al precio del suelo.
“Desde 2013, el incremento del precio de las viviendas ha experimentado un aumento del 56%, mientras que la remuneración real de las familias en igual periodo, sólo ha aumentado en un 17%. Esto afecta principalmente a jóvenes, quienes se ven obligados a recurrir a alternativas como el arriendo, al hacinamiento, allegamiento e incluso la vida en campamentos. Esta realidad debemos cambiarla en conjunto a las autoridades, academia y el mundo privado”, destacó el nuevo presidente de la CChC Concepción, Jorge Coloma.
El líder gremial explicó que el incremento del valor del terreno se debe a que “si bien existe suelo disponible, no existen los instrumentos de planificación territorial que permitan desarrollar proyectos inmobiliarios en ese suelo”.
El gobernador regional y presidente de la Corporación Desarrolla Biobío, Rodrigo Díaz, indicó que uno de los desafíos de los postulantes a ese cargo es otorgar la oportunidad de que las personas puedan acceder a una casa propia.
“Con el déficit habitacional que tenemos hoy, al año 2050 tendríamos 150 mil viviendas que faltan y no hay terrenos disponibles para su construcción. Entonces los líderes deben dejar de lado malas decisiones como la limitación de altura a las edificaciones en el centro de la ciudad, porque eso obliga a la gente a trasladarse donde no existen equipamientos o carreteras para poder vivir”, afirmó.
Respecto del Plan Regulador Metropolitano, Díaz dijo que es indispensable ampliar las áreas de extensión con destino habitacional. En este sentido, agregó que “no basta sólo con tener un amor por los humedales, es vital cuidarlos para protegernos de las lluvias, pero debemos tener una compatibilidad entre cuidar la naturaleza y que la gente pueda tener viviendas”.
Por su parte, Pablo Allard, decano de la Facultad de Arquitectura de la Universidad del Desarrollo, sostuvo que “se hace urgente dimensionar la necesidad real de viviendas que tendremos en la próxima década y compararla con la disponibilidad de suelo para absorber dicha demanda”.
Principales resultados del estudio
La investigación identificó los sitios eriazos con destino residencial. Tras ello, se simuló la construcción de una de las soluciones habitacionales más frecuentes del Gran Concepción: edificio de 5 pisos con 20 departamentos en total. Esto permitió tener una primera aproximación a la cantidad de viviendas que cada comuna metropolitana, y con las actuales condiciones urbanas, podría albergar.
Los resultados de este diseño metodológico permiten determinar que del suelo urbano disponible, dos tercios se concentran en San Pedro de la Paz y Coronel.
El balance entre necesidad de viviendas y oferta de suelo, muestra resultados negativos en la mayoría de las comunas metropolitanas analizadas. Entre ellas, Talcahuano, Concepción, Chiguayante Lota y Hualpén, donde la necesidad de viviendas supera la cantidad de suelo urbano para albergarlas. Este escenario se espera que genere una tensión y/o competencia por el suelo escaso, presionando aún más el alza de su valor.
Según datos del SII, ya se evidencia un incremento del valor del suelo de hasta un 85% real en algunos sectores de Coronel, comparando la variación entre 2018 y 2022.
Respecto de la situación en esta zona, Coloma sostuvo que “si no hacemos nada, las únicas alternativas que tenemos para desarrollar nuestra ciudad son San Pedro y Coronel y es lo mismo en términos de conectividad. Si no hacemos nada, estamos destinados a seguir construyendo viviendas en ese lugar y que siga ocurriendo lo que está ocurriendo hoy”.
También fue crítico del panorama en Concepción, que en 2021 limitara la construcción en altura. Junto con indicar que el valor del suelo se ha elevado en casi un 60% en la capital regional, sostuvo que “prácticamente todo lo que se está haciendo hoy día en Concepción son permisos antiguos que se han renovado o transformado, esas son las grúas que se ven hoy día, pero se van a terminar esos permisos y no habrá nada nuevo”.
La presentación del estudio también contó con representantes de la Federación Nacional de Pobladores (Fenapo) de la región del Biobío. Su coordinador, Gustavo Sotomayor, manifestó que es importante que este tipo de instancias se repliquen en un trabajo concreto con las autoridades, privados y todos los actores que son parte de la construcción de una ciudad. “Hay que pensar en la urgencia. Se necesitan cambios legales, compra de terrenos, recursos y planificar la ciudad en función de quienes la habitamos, ese debe ser el centro de acción”, planteó.
Sotomayor llamó a un acuerdo transversal que lidere el Estado para definir una política de urgencia que sea profunda, tanto para la construcción de viviendas, como para la planificación de la ciudad. En este sentido, abogó por la construcción de infraestructura necesaria para poder expandir las ciudades.
El Gran Concepción ha experimentado significativos cambios sociodemográficos en los últimos 20 años. Por ejemplo, su población, no exenta del fenómeno de migración, supera el millón de habitantes con hogares que se reducen desde 3,6 a 2,6 habitantes y donde casi el 98% de su población habita en zonas urbanas. Dentro de esta cifra, destaca también el incremento de hogares unipersonales, los cuales se estima concentrarán casi el 40% de las nuevas viviendas.
Entre las principales conclusiones, el estudio indicó que disminuir el déficit habitacional pasa también por comprender que existe una necesidad importante de viviendas para los próximos años según las variaciones demográficas y de composición de hogares.
Por tanto, planificar la ciudad de forma integral debe considerar de manera conjunta el requerimiento por viviendas y el suelo urbano, entendiendo las necesidades de extensión y cabidas que se permiten.
“Planificar integralmente también significa tener una mirada a escala de ciudad, donde la densificación, nuevas zonas de extensión y oportunidades, debiesen tener una distribución equilibrada en las comunas. Hemos visto que algunas comunas no han dimensionado la necesidad de viviendas en suelo urbano. Esto es gravísimo, pues podría generar una escasez mayor del suelo con su consecuente impacto en el precio”, concluyó el presidente de la CChC Concepción.
